TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ
Taşınmaz satış sözleşmesi, TBK. M.237 ile 246 arasında düzenlenmiştir. Uygulamada yaygın bir şekilde düzenlenmesine rağmen bu sözleşme tipinin sadece 9 maddede düzenlenmesinin sebebi Türk Borçlar Kanunu Md. 246‘da öngörülen yollamadır. Ancak görüldüğü gibi, söz konusu yollamaya rağmen, satış konusu malların yapılarındaki farklılık nedeniyle bu uygulama sadece kıyas yoluyla olabilmektedir.
TAŞIMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Alıcının ödemeyi borçlandığı bir bedel karşılığında satıcının ona, arazi veya tapu kütüğün de ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli bir hakkı ya da Kat Mülkiye Kanunu m.13’ e göre kat mülkiyeti kütüğüne bağımsız bir bölümün mülkiyet ve zilyetliğini devretmeyi üstlendiği sözleşmeye taşınmaz satış sözleşmesi denir. (Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, sh.175)
TAŞINMAZ MAL NEDİR?
Taşınması mümkün olmayan, yerinde sabit duran mallara taşınmaz mal ya da gayrimenkul mallar denir.
1)Arazi: Tapu Sicili Tüzüğünün 9. maddesinde, “sınırları hukukî ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçasıdır.” şeklinde tanımlanmıştır.
a)Tapuya kayıtlı olmayan arazi: Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir arazinin resmi şekilde düzenlenen bir satış sözleşmesiyle satımı veya alımı mümkün olmasa da zilyetliğin devri mümkündür. (Bkz. YİBK, T:09.10.1946, E:6, K:12 sayılı karar);
Bir kimsenin kanunlar uyarınca henüz malik olmadığı tapuda kayıtlı olmayan bir gayrimenkulünü başkasına satıp teslim etmesi ilerde mülkiyet iktisabına yarayan o mal üzerindeki fiili tasarruf hakkını, zilyetliğini devre mahmul olduğu ve aynı bir hak olan zilyetliğin her hak gibi devri caiz ve muteber olup resmî şekle tabi bulunmadığı cihetle bu muamelenin tapulu gayrimenkullerin haricî satışlarına kıyas suretiyle kendiliğinden hükümsüz sayılamayacağına göre ve böyle bir devre karşı aldanma,rıza fesadı ve saire gibi sebeplerle vukubulan sataşmalarda (taarruzlarda) diğer tarafın zaman aşımına veya hak düşüren sürelere dayanarak savunmaya hakkı olacağı gibi dava sebebine bakılarak hâdiseye uyan zaman aşımı veya hak düşüren süre hükümlerinin uygulanması gerekeceğine ve bu arada yerine göre Borçlar Kanununun (125)inci maddesinde yazılı 10 senelik zaman aşımının uygulanabileceğine ve böylece hâdisede Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesinin kurduğu içtihadın doğruluğuna 9/10/1946 tarihli toplantıda reylerin üçte ikiyi aşan çokluğu ile karar verildi. (RG. 20/06/1947; S:6637)
b)Tapuya kayıtlı arazi: Türk Medeni Kanunu, taşınamaz malların tapu siciline kaydını öngörmüştür.(TMK.m.998).Tapuya kayıtlı taşınmazın tapu sicil müdürlüğü dışında satışını içeren sözleşmeler geçersizdir. Ancak, Kadastro Kanunu m.13 bir istisna öngörülmektedir. Keza, noter tarafından yapılan satış vaadi sözleşmesi çevrilip, dönüştürülebilir.
2)Tapu sicilinde ayrı bir sayfaya bağımsız ve sürekli olarak kaydedilen mallar: Tapu kütüğüne bağımsız ve sürekli haklar olarak farklı bir sayfaya kaydedilir. Tüm bu hakların bağımsız ve sürekli olabilmesi için belirli bir süre üzerinde kurulmamış olması gerekir.
3)Kat Mülkiyeti Kanununa tabi bağımsız bölümler: Kat Mülkiyeti Kanununa m.13 ‘e göre tapuda kat mülkiyeti kütüğüne tescil eden bağımsız bölümler (konut, mağaza, dükkan, garaj) taşınamaz mal sayılır.
TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ
A)Genel olarak: Taşınmaz Satış Sözleşmesi ancak resmi şekilde yapılabilir. (TBK.m.237/1 ve TMK.m.706) Tapu kanunu m.26 düzenlemesi gereği resmi işlemi yapacak makam, tapu sicil müdürlüğüdür. Noterler, taşınamaz satış sözleşmesi yapamazlar. Ancak, noterler arsa karşılığı inşaat sözleşmesini yapabilirler.
YARAR VE HASARIN GEÇMESİ
Türk Borçlar Kanunun 208. maddesi;
“Kanundan, durumun gereğinden veya sözleşmede öngörülen özel koşullardan doğan ayrık hâller dışında, satılanın yarar ve hasarı; taşınır satışlarında zilyetliğin devri, taşınmaz satışlarında ise tescil anına kadar satıcıya aittir.
Taşınır satışlarında, alıcının satılanın zilyetliğini devralmada temerrüde düşmesi durumunda zilyetliğin devri gerçekleşmişçesine satılanın yarar ve hasarı alıcıya geçer.
Satıcı alıcının isteği üzerine satılanı ifa yerinden başka bir yere gönderirse, yarar ve hasar, satılanın taşıyıcıya teslim edildiği anda alıcıya geçer.”
Düzenlemesi gereği Taşınmaz Mallarda tapuya tescilden itibaren yarar ve hasarın alıcıya geçeceği kabul edilir.
AYIPTAN VE ZAPTAN SORUMLULUK
A) Ayıptan sorumluluk: TBK.m.244,bu genel şartlara ek olarak taşınmazlara ilişkin ayıpla ilgili özel bir hüküm koymuştur. Bu hüküm taşınmazın yüz ölçümü miktarındaki eksiklik, dolayısıyla ayıp sorumluluğu ve bu sorumluluğun tabi olduğu zamanaşımıyla ilgili bir hükümdür. Bu nedenle, taşınmazın yüzölçümü tutarı dışındaki inşaat alanının yüz ölçüm ve miktarı gibi başka miktar eksiklik ayıpları için TBK.m.244 değil, TBK.m.219 vb. Hükümleri uygulanır. (Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, sh 188)
2)Zamanaşımı:TBK.m.244/3, taşınmaz satışlarında ayıptan sorumluluğa ilişkin Zamanaşımı süresini değiştirmiş, bunu iki yıl yerine 5 yıl olarak düzenlenmiş, gerçekten sözü geçen maddeye göre, bir
yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.
Zapttan sorumluluk : Taşınamaz satışlarda satıcının alıcıya teslim edilen malda bir başkası tarafından
alıcının eline geçerse bundan satıcı sorumlu olur. (Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, sh 188)